Inovasi Blockchain di Bidang Real Estat: Studi Proyek RWA

Aset dunia nyata ( RWA ) bukanlah konsep baru di pasar cryptocurrency, sudah ada sejak 2018. Tokenisasi aset dan penerbitan sekuritas ( STO ) pada saat itu cukup mirip dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keunggulan pengembalian yang signifikan, upaya awal ini tidak berhasil membentuk skala pasar yang matang.

Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jelas melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Oleh karena itu, menjadikan obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA untuk di-tokenisasi semakin menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah mapan, serta lembaga keuangan tradisional, mulai menjelajahi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, telah muncul sejumlah kecil proyek RWA real estat di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat, mendiversifikasi produk investasi real estat, dan menurunkan hambatan investasi. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, membahas kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk sektor real estat di Amerika Utara, diskusi akan terutama menyangkut pasar real estat di Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Real Estat

Pasar real estat mengandung peluang investasi yang besar. Penelitian pada bulan Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara nilai pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar AS.

Permintaan inti dari pasar real estat yang tertokenisasi adalah untuk mencapai satu atau lebih dari tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik lebih banyak investor, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Bentuk utama dari produk-produk ini biasanya ada tiga:

1. pembiayaan kepemilikan properti yang terfragmentasi.

2. produk indeks pasar real estate di area tertentu.

3. token real estat dijaminkan untuk pinjaman.

Selain itu, tokenisasi properti yang diunggah ke blockchain diharapkan dapat meningkatkan transparansi aset real estat dan demokratisasi tata kelolanya.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) adalah jenis perusahaan yang memiliki properti real estat yang menguntungkan dan mengelola atau membiayainya. REIT memberikan pendapatan investasi real estat dan total pengembalian yang mirip dengan dividen kepada investor biasa, yang membantu pertumbuhan pasar real estat di daerah tersebut. REIT dan RWA real estat memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan peluang investasi properti yang terfragmentasi, keduanya secara efektif mengurangi ambang batas investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, mereka berada di bawah kerangka pengawasan yang ketat untuk peninjauan aset, operasi, serta struktur investasi mereka, yang memberikan kerangka acuan yang bermanfaat bagi proyek RWA real estat.

Dengan mengamati operasi proyek RWA real estat selama dua tahun terakhir, kami memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Biasanya, proyek RWA real estat memiliki kelebihan dan kekurangan seperti yang disebutkan di atas. Namun, saat melakukan penelitian mendalam terhadap kasus spesifik, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi nyata yang berbeda dalam operasionalnya.

Analisis Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat yang representatif untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk men-tokenisasi pasar real estat. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih dalam tahap awal, dan produk mereka belum mengalami verifikasi dan pengujian pasar yang luas dan jangka panjang.

RealT

RealT diluncurkan pada 2019, adalah salah satu proyek RWA real estat pertama, yang fokus pada tokenisasi real estat perumahan Amerika melalui Blockchain untuk investasi ritel.

RealT membeli properti residensial dan men-tokenisasi properti yang dimiliki sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti ini diserahkan kepada lembaga pengelola pihak ketiga. Setelah biaya dikurangkan, sewa yang dihasilkan dari properti ini dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Seperti yang dinyatakan di situs web mereka, jika perusahaan tersebut gagal memenuhi kewajibannya, pemilik token berhak menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti yang dimiliki. Namun, perjanjian tersebut tidak mengharuskan RealT untuk terlibat dalam investasi properti token yang mereka pasarkan. Pengguna yang memiliki token properti dapat menerima sewa bulanan dari rumah tersebut, jumlah yang diterima harus dikurangi sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% untuk biaya pengelolaan.

Sebagai contoh, untuk sebuah properti di Montgomery, nilai total token real estat adalah 323.020 dolar AS, dengan harga per token sebesar 52,10 dolar AS, dan total 6.200 token diterbitkan. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS setiap bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen total sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan alokasi sebesar 3,83 dolar AS, yang menghasilkan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT telah menyediakan 100% token kepada pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama dengan pelanggan, dan mempertahankan model yang hampir tanpa risiko untuk beroperasi. Badan pengelola memperoleh 8% dari sewa, dan memperoleh sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan manajemen. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan men-tokenisasi mereka ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi membantu mendistribusikan risiko di antara para investor, hal ini juga menghadirkan tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan menjadi terlalu tinggi dan tidak berkelanjutan. Beberapa penelitian menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token real estate dan RealT. RealT memilih lembaga pengelola untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki banyak kepemilikan atas properti, mereka akan berusaha mengurangi biaya manajemen; karena manajemen yang buruk akan berdampak negatif besar bagi mereka. Namun, jika proporsi kepemilikan RealT terlalu besar, pertama, ini akan mengurangi likuiditas token, kedua, pemegang saham minoritas properti tidak akan melaksanakan tanggung jawab pengawasan. Semua pemegang token mengharapkan pemegang saham mayoritas dapat mengawasi apakah lembaga pengelola yang dipekerjakan bekerja dengan efisien dan bertanggung jawab. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi yang cukup untuk secara hati-hati memilih lembaga pengelola dan berpartisipasi aktif dalam pengawasan, sehingga bagi banyak investor ritel, mengawasi lembaga pengelola secara efektif akan menjadi sangat sulit.

Dengan melihat sepuluh token properti terbaru yang terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan browser blockchain yang relevan untuk mengetahui berapa banyak pemegang untuk setiap properti. Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda untuk memastikan bahwa harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti berlokasi di Detroit, dan ada sekitar 500 pemegang token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, gabungkan jumlah token setiap pemegang untuk menghitung rentang investasi investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% investor berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel hingga tingkat tertentu, dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Kemudian, berdasarkan data transaksi yang diperoleh dari alamat dompet RealT di jaringan operasi utamanya, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar sewa. Biaya platform bervariasi antara 2,5%-3% dari sewa, berdasarkan fluktuasi biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K dolar selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi real estat, dan jika memilih untuk berpartisipasi, tidak ada batasan atau penjelasan tertentu tentang tingkat partisipasinya, maka keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa tidak diketahui.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; itu hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi di semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Akhirnya, RealT mendirikan seri LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl digunakan untuk memfasilitasi aset sintetis terkait real estat yang terpasar di pasar melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan Feed harga untuk membuat indeks real estat daerah tertentu yang berdasarkan pada riwayat penjualannya. Durasi riwayat dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi pada arah harga properti, dan harga real estat di daerah tersebut membentuk posisi bullish atau bearish.

Metode ini, karena tidak adanya transaksi jual beli properti yang nyata, membuat Parcl terhindar dari masalah hukum yang terkait dengan operasi real estat yang sebenarnya. Anda juga mungkin meragukan apakah ini benar-benar dapat dianggap sebagai proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapat investasi dari beberapa perusahaan terkenal, dan karena keunikannya, wajar untuk memasukkannya dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estat.

Testnet Parcl diluncurkan pada Mei 2022, saat ini TVL-nya mencapai 16 juta dolar. Namun, setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik perhatian yang banyak, dengan volume transaksi harian kurang dari 10.000 dolar, dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl mudah digunakan dan cepat meningkat, penyedia harga dan desain pasar indeks cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan berbagai program akuisisi pengguna. Meskipun memiliki keunggulan ini dan dukungan dari banyak institusi investasi terkenal, Parcl masih memiliki perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, basis pengguna yang kecil, dan volume transaksi yang terbatas. Mungkin ini membuktikan bahwa pasar cryptocurrency belum siap untuk menerima produk indeks real estat.

Reinno

Beberapa perusahaan cryptocurrency besar juga sedang menjajaki produk di arah RWA real estat. Ada perusahaan yang mengumumkan bahwa tim mereka sedang mencoba mendukung pengguna untuk melakukan tokenisasi properti dan dengan demikian melakukan hipotek. Ada juga perusahaan yang bekerja sama dengan mitra untuk mendukung pinjaman hipotek properti. Beberapa proyek juga menawarkan opsi menggunakan real estat yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini terbatas pada token real estat yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik real estat individu.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, ia memperkenalkan dua produk yang terkait dengan RWA real estat yang patut disebutkan.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi real estat. Ketika pemilik properti membutuhkan pembiayaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti. Setelah disetujui, sebuah perusahaan tujuan khusus akan dibuat untuk mereka di Delaware. Kemudian, sebuah kontrak pintar akan dibuat untuk token real estat, yang dapat digunakan pemilik sebagai jaminan pinjaman dan dipinjamkan, dengan batas pinjaman yang akan didasarkan pada nilai token.

Produk kedua adalah pembiayaan hipotek, setelah pengguna membeli properti dengan hipotek bank, mereka dapat men-tokenisasi kepemilikan properti untuk mendapatkan pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar hipotek bank, setelah itu pelanggan akan membayar kembali pinjaman tersebut kepada perjanjian dengan suku bunga tetap.

Operasi Reinno masih merupakan model terpusat dan offline, biasanya pelanggan perlu mengunjungi kantor dan menyerahkan dokumen properti. Mengambil pendekatan seperti ini memiliki beberapa risiko yang jelas. Pertama, seperti