不動産分野のブロックチェーン革新:RWAプロジェクト研究

リアルワールドアセット(RWA)は暗号通貨市場において新しい概念ではなく、2018年にはすでに存在していました。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は今日のRWAの概念と非常に似ています。しかし、規制の不備と顕著なリターンの優位性の欠如により、これらの初期の試みは成熟した市場規模を形成することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられるにつれて、アメリカ国債の利回りは明らかに暗号業界のステーブルコインの貸出利率を上回りました。そのため、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関はRWAの探索を始めました。

ここ2年間で、市場には少量の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を多様化し、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAのデザインの長所と短所、およびその潜在的な市場について考察します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産部門を対象としているため、議論は主に北米の不動産市場に焦点を当てます。

! Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market

トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が潜んでいます。2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の1つまたは複数の目標を実現することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの商品の主な形態は通常3つあります:

1)フラグメント化された不動産所有権ファイナンス。

2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。

3)不動産トークンを担保にして貸出を行う。

さらに、不動産のトークン化によるブロックチェーンへの移行は、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高めることが期待されています。

不動産投資信託(REIT)は、収益性の高い不動産を保有し、管理またはこれを利用して資金調達を行う企業の一種です。REITは一般投資家に対して配当のような不動産投資収入と総リターンを提供し、その地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、断片的な不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があり、いずれも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制枠組みの中で資産の審査、運営、そしてその投資構造において、REITは不動産RWAプロジェクトにとって参考になる枠組みを提供しています。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、その長所と短所についていくつかの明確な認識を持ちました。

! Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market

通常、不動産RWAプロジェクトには上述の長所と短所があります。しかし、具体的なケースを深く研究すると、管理や製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが運営中に直面する実際の状況は異なることがわかります。

ケーススタディ

本章では、代表的な不動産RWAプロジェクト3つを分析します。各プロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なる方法を採用しています。これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経ていないことに注意が必要です。

RealT

RealTは2019年に開始され、最も古い不動産RWAプロジェクトの1つであり、ブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産のトークン化を行い、個人投資家に提供しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、家賃の徴収は第三者の管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、これらの不動産から生じる家賃はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは不動産資産を保有する会社とは法律的に分離されています。彼らのウェブサイトによれば、その会社が債務不履行に陥った場合、トークン保有者は保有不動産を管理する別の会社を指定する権利があります。しかし、この契約はRealTが市場に出す不動産トークンへの投資に参加することを強制していません。ユーザーが不動産トークンを保有していると、その家の家賃を毎月受け取ることができ、受け取る金額は約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費を差し引いた額になります。

モンゴメリの不動産の例を挙げると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。合計622ドルの運営と管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間合計は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配分を受け取り、年利回りは7.35%となります。

! Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market

この不動産に関して、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのないモデルで運営できることを意味します。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームはトークン化された不動産、管理機関の選定、および管理の監督に対して2%の手数料を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。

しかし、分散所有権は投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家の投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが高くなり、持続可能性が失われることがあります。ある研究では、不動産トークンの保有者とRealTの間の利益相反が説明されています。RealTは所有する不動産を管理するための管理機関を選択します；RealTが不動産に大量の所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減する努力をします；なぜなら、管理が不十分であれば、彼らにとって大きな悪影響を及ぼすからです。しかし、RealTの持株比率が非常に高い場合、まずトークンの流動性が減少し、次に不動産の小株主は監視責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的に職務を果たしているかどうかを監視することを期待しています。一方、RealTの持株が極めて少ない場合、RealTは管理機関を適切に選定し、積極的に監視する十分な動機を欠く可能性があります。そのため、多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監視することは非常に困難になります。

RealT市場で最新の売り切れた10の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べます。グラフに示されているように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させ、各トークンの価格が約50ドルになるようにしています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。そのうち2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数を組み合わせてRealT投資家の投資範囲を計算します。

! Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market

約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資しており、約9%の投資家は500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資家はこの金額を超えています。これは、RealTがある程度、個人投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

RealTがその主要な運営ネットワークのウォレットアドレスで取引データを確認したところ、RealTは合計で約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォームの手数料は、メンテナンス費用、保険、税金の変動に応じて、家賃の約2.5%-3%の間で、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTが不動産投資に参加することを強制されておらず、参加することを選択した場合でも、その参加程度に特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社のコア実体としています。この実体は不動産資産を所有していません; それはRealTプロジェクトの運営実体として機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有していません; その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1社との契約だけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは各投資対象不動産に対して対応するシリーズLLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないことを保証することを目的としています。

! [Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market](https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp0192837465674839201

)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場向けに提供します。Parclは、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産指数を作成するための価格フィードを導入しました。履歴の長さは、不動産の取引頻度によって異なる場合があります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的なポジションを取る機会があり、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを築くことができます。

この方法は、実際の不動産売買が存在しないため、Parclが実際の不動産運営に関する法的問題に巻き込まれるのを回避しました。また、上記の基準に合致しないため、これが本当に不動産RWAプロジェクトと見なされるか疑問を持つこともできます。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、いくつかの有名な企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品多様化の議論において取り込むのは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月に開始され、現在そのTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

! [Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(

Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされ、価格提供者とインデックス市場のデザインは比較的成熟しています。運営面では、Parclチームは多様なユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関のサポートにもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザー基盤は小さく、取引量は限られています。これはある程度、暗号通貨市場が不動産インデックス製品を受け入れる準備ができていないことを証明しているのかもしれません。

) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社も不動産RWAの方向性の製品を探求しています。ある会社は、彼らのチームがユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいてモーゲージを行うことをサポートすることに取り組んでいると発表しました。また、他の会社はパートナーと協力して不動産担保の貸出をサポートしています。一部のプロジェクトは、トークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限定されています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品により類似しており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を終了したプロジェクトで、市場にあまり痕跡を残していませんが、不動産RWAに関連する二つの製品を導入したことは言及する価値があります。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達が必要な場合、彼らは不動産の書類を提出できます。承認されると、デラウェア州に特別目的会社が設立されます。その後、不動産トークンのためのスマートコントラクトが作成され、所有者はトークンをローンの担保として預けて貸し出すことができ、ローンの限度額はトークンの価値に基づいています。

第二の製品は住宅ローンファイナンスであり、ユーザーが銀行の住宅ローンを使って不動産を購入した後、彼らは不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、顧客は契約に対して固定金利でそのローンを返済します。

Reinnoの運営は依然として中央集権的でオフラインのモデルであり、通常、顧客はオフィスを訪れて不動産書類を提出する必要があります。このような方法を取ることにはいくつかの明白なリスクがあります。まず、如